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La questione della tassazione sulla proprietà immobiliare, in particolare per quanto riguarda le case disabitate.

Se possiedi un immobile sfitto, è fondamentale sapere come questo incida sul reddito imponibile e, conseguentemente, sulle tasse da pagare. La risposta a questa interrogazione non è semplice e varia a seconda di diverse circostanze e normative vigenti.

In Italia, le imposte sugli immobili sono regolate principalmente dall’IMU, l’imposta municipale sugli immobili, che sostituisce l’IRPEF per le proprietà non destinate a prima abitazione. Tuttavia, ci sono situazioni specifiche in cui la rendita catastale di un immobile disabitato può contribuire alla formazione del reddito imponibile e, quindi, richiedere il pagamento dell’IRPEF. È dunque fondamentale comprendere in quali casi e come avviene questa doppia tassazione.

Secondo la regola generale stabilita dall’articolo 8 del decreto legislativo 23 del 2011, gli immobili non locati sono tassati principalmente tramite l’IMU e non dovrebbero essere soggetti anche all’IRPEF, a meno che non ci sia una deroga specifica. Infatti, il decreto legge 147 del 2013 introduce una particolare eccezione: se l’immobile non locato si trova nello stesso Comune dell’abitazione principale del proprietario, esso concorre alla formazione del reddito imponibile IRPEF nella misura del 50%.

Questa disposizione è stata pensata per incentivare i proprietari a mettere in affitto i loro immobili sfitti, contribuendo così a contrastare la carenza di offerta abitativa in molte zone italiane.

Condizioni per la tassazione IRPEF

Per comprendere quando si paga l’IRPEF su una casa disabitata, è necessario verificare il rispetto di tre condizioni fondamentali:

1. Il contribuente deve possedere immobili disabitati e non locati, o avere un diritto reale su di essi.
2. Gli immobili in questione devono essere soggetti a IMU.
3. Gli immobili devono trovarsi nello stesso Comune in cui è ubicata l’abitazione principale del contribuente.

Se tutte queste condizioni sono soddisfatte, la rendita catastale dell’immobile in questione subisce delle modifiche per il calcolo dell’IRPEF. È importante notare che, secondo l’articolo 41 del DPR 917/1986, la rendita catastale delle case a disposizione del proprietario viene aumentata di un terzo. Questo significa che, oltre alla rivalutazione del 5% prevista per legge, si applica un ulteriore incremento della rendita. Inoltre, se l’immobile è considerato “a disposizione” del proprietario o dei suoi familiari, si applica una riduzione del 50% della rendita catastale per il calcolo dell’IRPEF.

Non solo le case completamente disabitate rientrano in questa fattispecie. Anche gli immobili utilizzati come case vacanze, che sono occupati solo per brevi periodi durante l’anno, e quelli concessi in comodato d’uso gratuito a familiari, sono soggetti alla stessa tassazione. La normativa è stata concepita per garantire che i proprietari non possano eludere il fisco mantenendo immobili vuoti, incentivando invece un uso più attivo degli stessi.

Quando una casa disabitata si trova in un Comune diverso rispetto all’abitazione principale, la situazione cambia radicalmente. In questo caso, l’immobile non è soggetto all’IRPEF e non contribuisce alla formazione del reddito imponibile. La tassazione avviene esclusivamente tramite l’IMU. Pertanto, se il proprietario non possiede altri redditi oltre a quelli derivanti dai fabbricati non locati, non è neanche obbligato a presentare la dichiarazione dei redditi annuale.

Se, invece, la casa disabitata è ubicata nello stesso Comune dell’abitazione principale, il proprietario è tenuto a pagare sia l’IMU sia l’IRPEF sulla rendita catastale, che, come già menzionato, deve essere rivalutata del 5%, aumentata di un terzo e successivamente ridotta del 50%. Questo sistema di tassazione differente tra immobili ubicati nello stesso Comune o in Comuni diversi è una strategia legislativa per stimolare i proprietari a mettere in affitto le loro proprietà non utilizzate, contribuendo così a una maggiore disponibilità di alloggi sul mercato.