Si può avere un condominio senza amministratore? Solo a una condizione

La gestione di un condominio senza amministratore rappresenta una realtà concreta per molte proprietà immobiliari.

Come ribadito dalla Corte di Cassazione (sentenze 3945/2008 e 18226/2004), il condominio si costituisce automaticamente nel momento in cui più soggetti costruiscono o acquistano porzioni di un edificio con proprietà esclusive, senza necessità di una manifestazione di volontà formale. Da questo momento, si rende necessaria la cosiddetta “formalizzazione” del condominio, che comporta alcuni adempimenti imprescindibili.

Il primo passo fondamentale è l’apertura di un codice fiscale del condominio, che serve ad identificare l’edificio nelle relazioni con terzi, come ad esempio la fatturazione di lavori di manutenzione straordinaria (rifacimento del tetto, sostituzione della caldaia, ecc.). In assenza di un amministratore, questa incombenza può essere assunta da qualsiasi condomino che si rechi presso l’Agenzia delle Entrate per richiederlo tramite l’apposito modello. Il codice fiscale rimane invariato durante tutta la vita del condominio, anche in caso di cambio dell’amministratore.

Un altro obbligo iniziale è l’apertura di un conto corrente intestato al condominio, su cui devono transitare tutte le somme relative alle quote condominiali ordinarie e straordinarie. Anche questa operazione, normalmente di competenza dell’amministratore, può essere eseguita da un singolo condomino in assenza di quest’ultimo.

Regolamento condominiale e obbligatorietà

La predisposizione del regolamento di condominio è un altro passaggio rilevante per la corretta gestione dell’edificio. Sebbene il regolamento contrattuale venga spesso redatto dal costruttore e approvato dai condomini al momento dell’acquisto, la legge stabilisce che è obbligatorio solo se il numero dei condomini è almeno undici. Per condomini con meno di undici unità immobiliari, il regolamento è facoltativo: i condomini possono scegliere di regolare i rapporti condominiali tramite delibere assembleari o adottare tabelle millesimali per la ripartizione delle spese.

Amministrazione e gestione quotidiana in assenza dell’amministratore

La nomina di un amministratore di condominio è obbligatoria solo se il condominio conta almeno nove unità immobiliari. Nei condomini più piccoli o minimi, fino a otto unità, è possibile gestire l’edificio senza questa figura professionale. In questi casi, è fondamentale che i condomini si organizzino per garantire la gestione ordinaria, che comprende la convocazione delle assemblee, la riscossione delle quote, il pagamento di fornitori e utenze, nonché la manutenzione ordinaria degli spazi comuni.

Nel caso in cui l’amministratore venga meno per dimissioni, decesso o perdita dei requisiti, il dimissionario resta in carica fino alla nomina del successore. Se la nomina non avviene perché l’assemblea non raggiunge un accordo, è possibile rivolgersi all’autorità giudiziaria che provvederà alla designazione.

Per garantire la continuità della gestione, è consigliabile individuare una figura di mandatario dei condomini, un referente che assuma le funzioni operative quotidiane, come incasso delle quote e pagamento delle spese, evitando così il blocco delle attività condominiali.

Adempimenti fiscali e contabili

Il condominio, anche senza amministratore, è considerato sostituto d’imposta e quindi soggetto a una serie di obblighi fiscali. Tra questi:

• Applicazione delle ritenute d’acconto sui compensi ai dipendenti condominiali e ai lavoratori autonomi che prestano servizio per il condominio.
• Tenuta di una contabilità specifica per i dipendenti e per le spese condominiali.
• Versamento delle ritenute tramite modello F24 entro il 16 del mese successivo al pagamento.
• Emissione e invio annuale della certificazione unica relativa ai redditi corrisposti.
• Presentazione annuale della dichiarazione dei sostituti d’imposta (modello 770).
• Limitazione dell’uso del contante nei pagamenti soggetti a ritenuta.

L’Agenzia delle Entrate ha inoltre chiarito che nei condomini con non più di quattro unità, in assenza di amministratore, uno qualsiasi dei condomini può adempiere agli obblighi di ritenuta.

Il legislatore distingue tra condominio minimo, composto da almeno due e fino a quattro unità immobiliari, e condominio piccolo, che comprende da cinque fino a otto unità. In entrambi i casi, la nomina dell’amministratore non è obbligatoria, permettendo ai condomini di risparmiare il compenso professionale, ma senza esonerarli dai doveri essenziali.

In un condominio minimo o piccolo, la costituzione del condominio avviene automaticamente con la presenza di più proprietari e parti comuni, e le spese comuni vanno ripartite secondo le tabelle millesimali, anche in assenza di un regolamento specifico. È consigliabile convocare regolarmente l’assemblea condominiale, che deve rispettare le medesime regole di convocazione e deliberazione previste per i condomini più grandi, con la particolarità che in un condominio minimo con due soli proprietari le decisioni devono essere prese all’unanimità.

La mancata unanimità può comportare la necessità di ricorrere all’autorità giudiziaria, che può anche nominare un amministratore, ove necessario.

Convocazione e svolgimento dell’assemblea

La convocazione dell’assemblea, anche in assenza di amministratore, può essere effettuata da qualsiasi condomino e deve essere inviata almeno cinque giorni prima tramite lettera raccomandata o consegna a mano, includendo l’ordine del giorno. Le delibere adottate devono rispettare le maggioranze previste dal Codice Civile, garantendo così la regolarità delle decisioni.

In mancanza di regolamento, la gestione delle maggioranze può essere più complessa, ma la legge offre strumenti per la risoluzione delle controversie e per assicurare la continuità della gestione condominiale.

Le informazioni aggiornate fornite dallo Studio Monti confermano che, anche senza un amministratore, la gestione di un condominio è possibile ma richiede un’attenta organizzazione e il rispetto di specifici obblighi legali, fiscali e amministrativi, per garantire il buon funzionamento dell’edificio e la tutela dei diritti di tutti i condomini.