Case vacanze, quanto guadagnare (www.roadtvitalia.it)
Il mercato delle case vacanze in Italia continua a mostrare una tendenza di crescita robusta, spinto dalla domanda sempre più elevata.
Il mercato delle case vacanze in Italia continua a mostrare una tendenza di crescita robusta, spinto dalla domanda sempre più elevata di affitti brevi. Ma quanto si guadagna realmente con una casa vacanze? Quali sono le variabili che determinano la redditività di questo settore? Ecco un approfondimento completo e aggiornato sulle opportunità e i costi legati all’investimento in immobili turistici.
I guadagni medi e le variabili principali
Nel 2023 il settore degli affitti brevi ha registrato un incremento del 51% nell’occupazione rispetto all’anno precedente, con un fatturato medio per proprietà online di circa 17.000 euro annui. Le città di Roma e Milano si confermano i mercati più redditizi, con cifre medie rispettivamente di 39.000 e 31.000 euro annui per singola casa vacanze.
Secondo dati recenti, un host Airbnb in Italia guadagna mediamente intorno ai 900 euro mensili, mentre su Booking.com i ricavi possono oscillare tra 1.000 e 2.000 euro al mese. In generale, il fatturato mensile di una casa vacanze varia molto, da 1.500 a 15.000 euro, con un margine lordo che si attesta tra il 50% e il 75%.
La redditività dipende da molteplici elementi. Prima di tutto la posizione geografica: immobili collocati in località turistiche di grande richiamo garantiscono ricavi più elevati. Ad esempio, a Santa Margherita Ligure il reddito può arrivare fino a 4.000 euro mensili, mentre a Camogli si aggira intorno ai 3.100 euro. Anche l’analisi della concorrenza locale è cruciale: un eccesso di offerta in una zona può ridurre il tasso di occupazione e quindi i guadagni.
La dimensione e la capacità ricettiva dell’immobile sono altre variabili importanti. Soluzioni per 2-4 persone sono le più richieste, ma gli immobili con maggiore capienza tendono a generare ritorni economici superiori.
La stagionalità incide fortemente sull’occupazione: a Milano, ad esempio, l’ultimo trimestre del 2023 ha mostrato un aumento significativo del tasso di occupazione, con ottobre che ha superato il 50%. Per ottimizzare i profitti, è utile adottare tariffe dinamiche supportate da software professionali che modulano i prezzi in base alla domanda.
Infine, la qualità dell’arredamento e dei servizi offerti influisce notevolmente sul successo. Dotazioni come Wi-Fi veloce, aria condizionata, balcone o giardino, insieme a servizi extra come pulizie, cambio biancheria e colazione, possono giustificare tariffe più elevate e aumentare il tasso di occupazione.
Per valutare il guadagno netto, è essenziale considerare tutte le spese di gestione. Le spese fisse includono IMU, TARI, mutuo o affitto, assicurazione obbligatoria in molte regioni, spese condominiali e costi per la connettività internet. Le spese variabili, invece, comprendono utenze, pulizie (30-70 euro per soggiorno), manutenzione ordinaria e straordinaria, nonché kit di benvenuto e prodotti di cortesia.
Le piattaforme online (OTA) applicano commissioni significative: Airbnb trattiene circa il 3% con il modello a commissione condivisa o fino al 16% con quello «host-only», Booking.com richiede in media il 15%-18% più commissioni di pagamento, mentre Vrbo applica il 5% più il 3% per carte di credito o un abbonamento annuale.
Quali sono i potenziali guadagni
Dal punto di vista fiscale, dal 2024 è prevista la cedolare secca al 26% (o 21% per la prima casa vacanze), l’obbligo di comunicare gli ospiti alle autorità di polizia con possibili sanzioni severe, la necessità di ottenere il Codice Identificativo Nazionale (CIN) e la riscossione della tassa di soggiorno quando prevista.
Per comprendere meglio i potenziali guadagni, si possono considerare alcuni esempi concreti:
- Casa vacanze base: in una zona meno turistica con servizi essenziali, un fatturato mensile di circa 1.500 euro è realistico. Con una tariffa media di 100 euro a notte e 15 notti occupate al mese, il guadagno annuo netto può aggirarsi intorno agli 8.000 euro, considerando costi fissi annui di circa 3.000 euro e costi variabili di 30 euro per notte.
- Casa turistica media: in località apprezzate come Milano o Venezia, la media mensile può variare tra 2.000 e 4.000 euro nei periodi di alta stagione. Un appartamento con 20 giorni di occupazione al mese a 150 euro a notte può generare fino a 3.000 euro mensili, con punte maggiori durante eventi speciali come il Carnevale di Venezia.
- Casa di lusso: immobili esclusivi con servizi premium e design curato possono raggiungere tariffe di 300 euro a notte e un’occupazione media di 20 notti mensili, producendo ricavi intorno ai 6.000 euro al mese. Nel 2023 le case vacanze di alta qualità hanno registrato un ricavo medio annuo di 24.832 euro, mentre nelle città d’arte il range può arrivare fino a 80.000 euro, con margini operativi tra il 40% e il 60%.
La differenza tra margine lordo e margine netto è fondamentale: il margine lordo si attesta tra il 50% e il 70%, mentre il margine netto – al netto di tutte le spese – si riduce a circa il 30-45%. Significa che su un fatturato trimestrale di 20.000 euro, il guadagno netto effettivo può essere intorno ai 6.000-9.000 euro.