Obbligatorietà e funzioni dell’assemblea di condominio (www.roadtvitalia.it)
La partecipazione alla riunione di condominio rappresenta un momento cruciale per la gestione collettiva di un edificio.
La presenza alle assemblee condominiali non è obbligatoria per legge, e spesso i condomini si interrogano sulle ripercussioni di un’eventuale assenza. Di seguito, un’analisi dettagliata delle implicazioni legali e pratiche per chi non partecipa alle riunioni condominiali, con un focus sulle modalità di convocazione, sulle conseguenze dell’assenza e sulle possibilità di impugnazione delle delibere.
L’assemblea condominiale è l’organo deliberante previsto dal codice civile (artt. 1135 e 1136 c.c.) con il compito di decidere sulle questioni di interesse comune, quali la manutenzione straordinaria, la nomina o la revoca dell’amministratore e le modifiche al regolamento. Essa rappresenta un diritto fondamentale per ogni condomino, consentendo la partecipazione democratica alle decisioni che riguardano il bene comune.
La presenza all’assemblea, tuttavia, non è un obbligo giuridico: i condomini possono decidere liberamente se partecipare o meno. La legge non prevede sanzioni pecuniarie o altre forme di penalizzazione per chi si astiene dalla riunione, né la perdita del diritto di voto in futuro. Un condomino può anche non partecipare mai, salvo poi intervenire in assemblea per votare su questioni specifiche ritenute rilevanti.
Conseguenze dell’assenza: cosa rischia chi non va alla riunione di condominio
Pur non essendo obbligatoria, la mancata partecipazione all’assemblea comporta alcune conseguenze pratiche e legali. Le delibere approvate regolarmente, con il rispetto dei quorum stabiliti dalla legge, vincolano anche gli assenti e i dissenzienti. Questo significa che il condomino assente è tenuto a rispettare le decisioni prese e a contribuire alle spese deliberate, anche se non ha espresso la propria opinione o partecipato al voto.
L’assenza può tradursi in una sorta di “passività forzata”, con il rischio di dover accettare decisioni non condivise e di non poter proporre proposte o sollevare questioni durante la riunione. In casi particolari, anche un singolo voto può essere determinante per l’esito della deliberazione, per cui non partecipare potrebbe significare rinunciare a influire su decisioni fondamentali, come l’approvazione di lavori di manutenzione straordinaria o modifiche regolamentari.
Inoltre, chi non partecipa non ha modo di conoscere direttamente le dinamiche della discussione, affidandosi esclusivamente al verbale redatto dal presidente e dal segretario dell’assemblea.
Per garantire il diritto di partecipazione, la legge impone che l’avviso di convocazione sia inviato a tutti i condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per la riunione, tramite raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano. L’avviso deve contenere l’ordine del giorno dettagliato, il luogo e l’orario della riunione, o la piattaforma elettronica in caso di videoconferenza.
La mancata o irregolare convocazione può rendere impugnabile la delibera assembleare. Un condomino che non abbia ricevuto l’avviso in tempo utile, o che lo abbia ricevuto a un indirizzo errato, può contestare la validità delle decisioni adottate, entro 30 giorni dalla notifica del verbale, o in qualsiasi momento in caso di mancata ricezione dello stesso.
Chi invece partecipa all’assemblea pur non avendo ricevuto regolarmente la convocazione perde il diritto di impugnare la delibera, salvo che la sua presenza sia finalizzata a contestare proprio la mancata convocazione.
Quorum costitutivi e deliberativi: come si costituisce l’assemblea
L’assemblea si considera validamente costituita in prima convocazione con la presenza di almeno due terzi del valore dell’edificio e la maggioranza dei condomini, mentre in seconda convocazione basta un terzo del valore e un terzo dei partecipanti. Le decisioni vengono prese con la maggioranza dei millesimi presenti, salvo particolari casi che richiedono maggioranze qualificate (ad esempio modifiche regolamentari o innovazioni rilevanti).
Le delibere adottate rispettando questi quorum sono vincolanti per tutti, anche per gli assenti e i contrari, fatta salva la possibilità di impugnazione.
Se un condomino non può presenziare per motivi personali, può comunque partecipare attraverso un rappresentante munito di delega scritta, che non può essere conferita all’amministratore. La delega consente di esprimere il voto e di intervenire nelle discussioni, evitando così di subire passivamente le decisioni altrui.