Sostituzione e surroga del mutuo: quali differenze?

Comprare casa è un passo importante e richiede quasi sempre l’aiuto di una banca. Visto che si tratta di un impegno decennale, per evitare di dover ricorrere poi a sostituzione o surroga del mutuo, è consigliabile informarsi bene prima della sottoscrizione del finanziamento. Buona norma è confrontare i prodotti offerti dalle banche, volendo servendosi di un comparatore online di mutui come SuperMoney o altri per velocizzare l’operazione.

Se però, nonostante queste valutazioni preliminari, fossimo scontenti del nostro finanziamento, potremo sempre contare sulla possibilità di sostituzione e surroga del mutuo. Entrambe queste soluzioni permettono di cambiare il finanziamento e trasferirlo presso una nuova banca. Vediamo ora nel dettaglio quali differenze ci sono tra sostituzione e surroga del mutuo.

Sostituzione del mutuo

Tramite la sostituzione è possibile chiudere il finanziamento in corso e aprirne uno nuovo presso un’altra banca. Con il nuovo mutuo si estingue, di fatto, quello precedente. Per poter procedere con la sostituzione occorre però un nuovo atto notarile poiché va cancellata l’ipoteca a favore della vecchia banca e se ne deve iscrivere una nuova a favore di quella nuova.

La sostituzione del mutuo permette anche di chiedere della liquidità aggiuntiva con il nuovo finanziamento, magari per effettuare dei lavori di ristrutturazione o acquistare pezzi di arredamento. Inoltre, sarà possibile negoziare condizioni di mutuo più favorevoli rispetto a quelle dell’impegno precedente.

Lato negativo della sostituzione è il costo. A differenza della surroga, questa procedura non è a costo zero. Sono infatti a carico del cliente le nuove spese notarili e tutti i costi bancari relativi all’apertura di un nuovo mutuo (istruttoria, perizia, polizza, ecc.).

Surroga del mutuo

Tramite la surroga del mutuo o portabilità è possibile spostare il mutuo in corso presso una nuova banca. L’ipoteca sulla casa in questo caso non viene cancellata e riaccesa, ma semplicemente trasferita, modificandone il beneficiario, che in questo caso diventa la nuova banca. Il notaio, quindi, non viene interpellato.

Con la surroga non è possibile richiedere della liquidità aggiuntiva, poiché il nuovo finanziamento deve essere pari al debito residuo. Inoltre, i mutuatari devono rimanere gli stessi, ovvero non si possono cambiare l’intestatario e l’eventuale garante.

In base a quanto stabilito dal Decreto Bersani, l’operazione di surroga è a costo zero per il cliente. Anche in questo caso, con la nuova banca sarà possibile concordare condizioni economiche più vantaggiose, come ad esempio una rata mensile più leggera, una durata maggiore o minore, o il passaggio da tasso fisso a variabile, o viceversa.

Ricordiamo infine che la vecchia banca è obbligata a concedere la surroga, mentre niente vincola quella nuova a concedere la surroga a chi la richiede.